置业宝典：购房减压巧用公积金
来源:理财周刊
“我什么时候才能买上房啊？”周末的同学聚会上，马青愁眉苦脸地向们抱怨。马青和小鲁是一对学生伉俪，念研究生的时候就领了结婚证，有一个属于自己的小窝一直是他们最大的心愿。去年两人都走上了工作岗位，马青在一家跨国公司做职员，小鲁则进了一所研究所工作，工作逐渐地上了轨道，“安家”的愿望也愈加强烈。
“我们制定了一个住房进阶。”马青说，“毕竟刚刚开始工作，虽说都愿意支持我们一些‘子弹’，可是要买一套新房，每个月四五千元的还款，谁也受不了啊。”
马青和小鲁再三考虑，决定先购买一套小户型的老房产做过渡之用。两人花了几个周末在公司附近寻寻觅觅，终于找到了一套差强人意的二手房。房子虽然老了点，可是位置很好，离马青的公司只要二十分钟的车程，周边的交通、设施也一应俱全，可是房地产贷款的新政一出台，给了他们不小的打击。
“原来打算用的钱做首付款，自己去办理住房贷款。可是最近看看报纸，都说老房龄的房子很难办到贷款，跑了几家银行，也都说我们要买的房子太老，根本就没法批下贷款。看来，我们的购房就要泡汤了。”
“那你试过公积金贷款吗？住房公积金贷款对房龄没有什么严格限制。最近公积金贷款政策也进行了调整，放宽了很多条件。”的一句提醒，给了马青和小鲁不少启发。一，怎样利用公积金贷款，如何使用公积金，就成了小两口关心的热点问题。
纯公积金贷款为购“老房”助力
很多新上班族，就像马青和小鲁一样，对住房公积金知之甚少。在购房的时候，往往就把住房公积金这个最优惠有利的购房工具给遗忘掉了。通过住房公积金账户，不仅可以申请到比商业贷款利率低很多的公积金贷款，还能够用账面余额冲抵商业住房贷款，减轻还贷的。而且由于住房公积金贷款的主要目的是帮助老百姓买房，实现居住的需求，在申请住房公积金贷款的时候，不会遇到商业住房贷款中常见的对房龄、房屋总价等多重限制。
像马青他们看中的这套二手房，因为面积小，房屋的总价只有四十万元，在一般的商业贷款审批环节中很可能遇到“卡壳”的情况。马青和小鲁已经从那里拿到了二十万元的“支援”，准备用来当作住房的首付款，他们最关心的就是，单纯地依靠住房公积金贷款，他们可以申请到二十万元的贷款额度吗？
上海住房公积金管理中心的工作人员告诉马青，今年2月份开始，上海市对住房公积金的政策进行了一些调整，按照现在的公积金贷款政策，只需要连续缴纳公积金满6个月就可以申请公积金住房贷款，公积金贷款的额度可以扩大到贷款人和共同贷款人的公积金账户余额的20倍（但不能超过10万元），补充公积金贷款和公积金贷款的规定是一样的，这次调整还把补充公积金的最大额度同时扩大到了10万元。
马青和小鲁也顺便查询了自己的公积金账户，发现工作一年下来，他们公积金账户上的资金加起来已经有15000元，足够申请最高额度为10万元的住房公积金贷款了；最让马青高兴的是，自己所在的公司福利很好，每个月还为员工缴纳一笔补充公积金，到下个月马青的补充公积金就超过5000元，也就是说，她还可以申请到10万元的补充公积金贷款。公积金贷款和补充公积金贷款两项加起来，足够以支付剩余的房款了。
“可是，住房公积金贷款对房龄有没有像商业住房贷款那样的限制？”小鲁最担心的就是这个“房龄”的问题。
工作人员的回答让他们放心了，二手房在使用公积金贷款的时候，并不考虑房龄的因素。但是贷款的期限，二手房不能超过15年，新房不能超过30年。具体到贷款人，住房公积金贷款最长不超过法定离退休后的5年（男60岁、女55岁）。像马青和小鲁这样的年轻人，住房公积金贷款的限制并不会带来什么影响。
公积金冲还贷有三种
当然，由于公积金贷款的最高额度的限制，不少人在进行住房贷款的时候，只能把公积金贷款作为贷款的一部分，和商业住房贷款一起进行组合贷款。在使用这样的组合贷款的时候，如何用每个月的公积金来冲抵自己的住房贷款呢？
建设银行的工作人员告诉记者，公积金账户上的余额不能作为贷款的首付款，但在正常还款一个月后，就可以使用公积金账户的资金来进行“冲还贷”，抵减贷款的还款额。冲还贷可以有三种方式。一种是“月冲”、一种是“年冲”，还有一种是“停若干月冲减”的方法。
方式一：逐月冲抵法
“月冲”是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房贷款的本息。举个例子来说，张先生和张太太使用的住房组合贷款，每个月需要偿还公积金贷款1000元，商业住房贷款1500元，而他们的公积金账户上每个月会有1500元的“进账”。在银行办理好“住房公积金冲还贷”的委托书后，银行会在每个月将1500元的住房公积金支取出来，用于偿还他们的住房贷款，先偿还公积金贷款的还款部分1000元，剩余的500元则用来偿还商业住房贷款。当然了，张先生还需要每月向还款卡里存入1000元，用来补足商业贷款的偿款部分。
“因为以前公积金中心是把账户建立在我们建行，很多人也就认为用公积金冲还贷只能在建行进行。”建行的工作人员说，“其实，上海的各家银行现在都可以办理这样的业务。客户在办理冲还贷业务时，只需要携带身份证、第一个月的还款对账单原件和复印件，公积金账号和补充公积金账号，到自己的贷款行随时都可以开办‘冲还贷’业务的委托书。”
在使用公积金进行冲还贷的时候，不仅可以使用上本人的公积金账户、公积金贷款人的配偶和同户居住的直系血亲也同样可以加入“冲还贷”的队伍。
方式二：逐年冲抵法
“年冲”，又称为余额还贷法。和“月冲”的本息还贷不同，“年冲”的办法则是直接用公积金账户上的资金来冲抵贷款的本金。使用“年冲”，也是依据“公积金贷款优先”的原则，也就是说，先使用账户上的资金来冲抵公积金贷款的本金，偿还完公积金贷款后，剩余的金额可以冲减商业住房贷款的本金部分。
使用“年冲”的方法，直接递减了贷款额，为此需要支付的利息也就减少了，也是很多人使用的“冲还贷”的方式。不过，使用“年冲”的方法也要一些条件。上海市公积金管理中心的咨询人员告诉记者，第一，住房贷款必须满一年以后，才能去办理冲抵本金的业务；第二，在一般情况下冲抵的本金额度不低于6个月还款额，经过相关部门的审核和批准后，带好自己的身份证和公积金对账单，就可以到你的贷款银行办理用公积金冲抵贷款本金的手续了。
那么，使用公积金账户上的资金冲减本金之后，能不能办理缩短贷款年限的手续呢？答案是肯定的，减少了贷款的本金，相应的每月还款额也会有所降低，可以减轻一些还贷的；但是对于那些还贷能力充足的人来说，可以到银行的信贷部门更改一下自己的还款方式，缩短自己的还款期限，早日告别“负翁”生活。
需要提醒的是，沪上各家银行都集中在每年的4月份和9月份办理“年冲”，尽管随时都可以申请用公积金冲抵本金，但是银行会将申请的客户“排队”办理，如果4月份没能轮上办理“年冲”的业务，那就只能等到9月份了。因此，如果你有这样的，最好尽早到银行进行申请。
方式三：停若干月冲减
“停若干月冲减”则是公积金中心推出的第三种“冲还贷”的方式，银行可以根据贷款人公积金账面上的资金除以每个月的还款额，得出一个停止还款的月数。在这几个月里，贷款人就可以稍微松一口气，不用去操心每个月定时的贷款偿还。不过，因为这种方法并没有减少利息的支出，实际意义不大，现实生活中采用这种方法的人并不多。
公积金也可冲抵纯商业贷款
“现在只要连续缴纳公积金6个月就可以申请公积金贷款了？”错过公积金贷款优惠的赵玺连呼不公，赵玺工作不到一年就在莘庄置下了自己的第一份房产。“当时的规定是，要连续缴纳住房公积金2年，才有资格申请公积金贷款。买房子的时候，我工作还没有满一年，无奈之下只能申请了纯商业住房贷款。”
看到同事们使用的公积金贷款利率，比自己的贷款利率低了1.71%，赵玺委实有些心动。“我可不可以把一部分商业住房贷款转成公积金贷款呢？”
公积金管理中心的人士告诉记者，住房公积金贷款只能在购买房产的时候使用，像赵玺这样的情况，是无法把商业住房贷款转成公积金贷款的。他也补充道：“在2月份提高补充公积金贷款额度后，也有不少市民打电话过来咨询类似的问题，希望把商业贷款转成补充公积金贷款。遗憾的是，我们中心尚不能进行这样的操作。但是办理纯商业住房贷款的贷款人，也可以用公积金账户上的资金来冲还自己的商业贷款。”
据介绍，这种冲还贷的方法和组合贷款中冲还贷的业务是类似的，也有“月冲”、“年冲”和“停若干月冲减”这三种方法。
像赵玺的公积金账户上已经有了1万多元的资金，他可以到银行申请办理“年冲”的业务，用公积金账户上的资金提前偿还掉一部分贷款的本金；以后既可以一年一冲，即在每年的4月份和9月份，用公积金的存额直接偿还本金，也可以委托银行逐月地将公积金支取出来，减少每个月的还贷额。
