房价为何越调越涨

新一轮房价集体上涨
　　
　　2004年以来，中央政府动员了9个部委和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。今年以来，央行先后5次上调存款准备金率，两次加息。力度之大，决心之大，前所未有。然而，房价还在快速上涨，上涨范围仍在扩大。
　　
　　“可以说，房价快速上涨，完全是政府房地产市场发展模式脱离中国实际、房地产发展模式只有利于极少数人而导致的结果。”中国社会科学院金融所研究员易宪容表示。
　　
　　记者在实际采访中，也印证了房价疯涨的事实。
　　
　　“我们小区有的是期房，已经封顶，但今年春季开盘，均价不会低于8000元/平方米。”记者致电北京市通州区一个名叫“世纪星城”的楼盘，售楼处王小姐说。
　　
　　记者查询资料发现，在前年春季房展会期间，该小区楼盘均价4680元/平方米；去年春季房展时涨至6680元/平方米。
　　
　　据统计，2006年年底，北京市商品房均价为9267元/平方米，而至去年6月份，普通住宅的开盘均价已达到10280元/平方米。
　　
　　不仅是北京，去年6月份，广州中心六区一手住宅的均价突破11000元/平方米；在深圳，去年上半年的最后一周，商品住宅成交均价高达14690元/平方米。
　　
　　一线城市房价上涨的态势也蔓延到二、三线城市以及一些中西部城市。广西北海市去年3~5月的新房价格涨幅分别达到13。7%、23。6%和15。1%，连续三个月位居全国首位。
　　
　　与房价猛涨不协调的是，去年上半年，北京楼市销量却创出新低。北京市统计局、国家统计局北京调查总队2007年6月18日发布报告称，去年1~5月，北京商品期房、现房销售面积大幅缩水，现房销售面积为159。5万平方米，期房销售面积为509。8万平方米，分别比去年同期下降48。1%和20。3%。
　　
　　截至2007年7月17日，北京市房地产交易管理网显示，北京仍有可售住宅近10万套，按照目前的销售速度，即使没有新项目入市，10万套的存量也足够维持今年一整年的销售。一方面是房价的大幅上涨，另一方面是销售面积更大幅度的下降，楼市供应量之充足可见一斑。
　　
　　事实上，房价的成本之一地价明显下降。北京市土地整理储备中心称，去年上半年，北京市土地交易市场成交土地326万平方米，其中住宅用地（含两限普通商品房）288万平方米，同比增长24%；住宅用地成交均价为2500元/平方米，同比下降25%。
　　
　　北京大学副教授、中国民营企业研究所执行所长黄俊立接受记者采访时表示，这一轮房价快速上涨并不是由需求拉动的，这种现象明显违背市场供求规律，属于有价无市。
　　
　　事出有因
　　
　　易宪容指出，就目前中国的房地产发展模式来看，中国住房既是投资品也是消费品。由于住房的这种两栖性，各政府部门及各个地方就会根据各自的需要出台对自己行业及地方有利的政策。
　　
　　例如，北京市已推出第二批限价为7000元/平方米的土地拍卖。其实，政府这样做不仅与房地产市场的法则南辕北辙，而且把房价限定在一个基点上，也表明了政府的一个态度，即当地的房价只能高于此价，而不可低于此价。
　　
　　“部门出台的政策相互掣肘，使调控力大打折扣。这也是房价上扬的原因之一。”经济学博士、中央财经大学金融学院教师蔡如海告诉记者。
　　
　　例如，在“国十五条”中，建设部出的一张牌是“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件……”而税务总局出的牌则是“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的，按其售房、购房价差征收营业税”。显然，这两项措施的作用是完全对立的。
　　
　　又如，建设部要求逐步向消费者提供全装修住房，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。国税总局则发布通知规定，购买精装修房，契税应按照合同总价计算，装修费不能排除在外。一个鼓励，一个限制。
　　
　　更明显的是，混乱的数据让人们对任何数据都存有戒心。国家统计局曾发布，某地某月房价同比上涨7。3%，第二天当地相关部门对外公布的商品住宅预售交易平均价格同比涨幅却为17。3%。
　　
　　“房价统计、楼市报告已失去了应有的公信力，成为各方立场的代言工具。”一位业内人士直言不讳。
　　
　　除了部门政策相互打架，还有就是中央政策地方执行不到位。
　　
　　如被赋予众望的“70~90结构调控政策”，规定自2006年6月1日起，新建住房有七成都应该是90平方米以下的小户型。但国家信息中心的统计数字显示，去年从1~5月，投资在小户型90平方米以下的项目只占总量的17。2%。
　　
　　“稳控房价政府必须下决心，出台切实可行的政策，多部门齐心协力，同时健全监督机制；尤其是公众、专家学者、媒体等第三方力量的监督。”中国社会科学院城市发展和环境研究中心城市经济室主任刘治彦研究员告诉记者。
　　
　　新一轮调控将出重拳
　　
　　种种迹象表明，新一轮调控即将来临。
　　
　　面对重拾涨势的楼市，各地纷纷利用土地增值税进行狙击。深圳市地税局披露，拟在2007年9月底前出台二手房土地增值税征收、房地产开发企业土地增值税清算等办法。
　　
　　蔡如海博士告诉记者，根据去年上半年经济运行情况，显示快速的货币扩张以及通货膨胀压力的上升均指向了中国经济过热压力，为阻止经济走向过热，央行将会收紧货币政策，加息政策也将为时不远。
　　
　　他说，2006年下半年，除了加息，国家可能通过上调存款准备金率等手段来抑制投资和信贷规模的进一步扩张。在央行采取加息措施的过程中，财政部也有取消或减免利息税加以配合的可能。
　　
　　国土资源部部长徐绍史日前对媒体称，针对房地产价格上扬的问题，去年国土资源系统已根据国务院房地产市场调控的要求，加大房地产的土地供应，以缓减房价。
　　
　　另外，一场涉及10大城市土地出让金和土地开发整理资金的专项审计调查工作已拉开帷幕。